03.12.2023

Giriş

Günümüzde gerçek ve tüzel kişilerin taşınmazları, maddi menfaat elde etmek amacı ile airbnb, booking, sahibinden.com gibi platformlar aracılığı ile veya aracısız bir şekilde günlük, haftalık ve aylık sürelerle ücretli kiraladıklarını görmekteyiz. Müvekkillerimizin bir çoğu “Airbnb Türkiye'de yasal mı?”, “Apartmanda Airbnb yapabilir miyim?”, “Kiraladığım evi kısa dönem kiraya verebilir miyim?” gibi sorularla bizlere başvurduğunu söyleyebiliriz. Öncelikle içiniz rahat olsun, Airbnb vb uygulamalarla Türkiye'de kısa dönem kiralama gerçekleştirmek yasaldır. Ancak, bugüne dek yapılan kiralamaların denetiminde boşluklar bulunduğundan aşağıda detaylıca açıklanacak yeni düzenlemeler ile 100 günün altında kiralamalar turizm amaçlı kiralama olarak nitelendirilmiş ve şartları düzenlenmiştir.

Mevzuat Değişikliği

Kamuoyunda Airbnb düzenlemesi olarak anılan Konutların Turizm Amaçlı Kiralanmasına ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun (“Kanun“) 02.11.2023 tarihli Resmi Gazete'de yayımlanmıştır. Bu Kanun ile konutların turizm amaçlı kiralanması düzenleme altına alındı. Bu kapsamda, gerçek ve tüzel kişilere bir defada 100 güne kadar yapılan kiralamalarda kiracı, kiraya veren ve aracıların uyması gereken şartlar ve yükümlülükler ile ihlal halinde uygulanacak yaptırımlara ilişkin önemli düzenlemeler getirildi. Bu noktada önemle vurgulamak gerekir ki tek seferde yüz günden fazla süreli yapılan kiralamalar Kanun’un kapsamı dışındadır.

Kanunun Getirdiği Yenilikler

• İzin belgesi alma zorunluluğu:

Konutların turizm amaçlı kiralanabilmesi için, kiraya verenin, Kültür ve Turizm Bakanlığı (“Bakanlık”) tarafından yahut Bakanlığın yetkilendirdiği valilik tarafından “turizm amaçlı kiralama sözleşmesi” yapılmadan önce izin belgesi alması zorunludur.

İzin belgesi başvurularında, mutlaka turizm amaçlı kiralama faaliyeti yürütülmesinin uygun görüldüğüne ilişkin izin belgesine konu bağımsız bölümün bulunduğu binanın tüm kat malikleri tarafından oy birliği ile alınan kararın ibrazı gerekmektedir. İçlerinde birden fazla bağımsız bölümün bulunduğu konut siteleri bakımından ise yalnızca kiralamanın yapılacağı konutun bulunduğu binadaki kat maliklerinin kararı yeterlidir.

Bir kişinin birden fazla konut için izin belgesine sahip olabilmesinin farklı şartları vardır;

• Üçten fazla bağımsız bölümden oluşan binalarda en fazla %25’i için aynı kiraya veren adına izin belgesi düzenlenebilir.
• Aynı kiraya veren adına aynı binada izin belgesi düzenlemesine konu bağımsız bölüm sayısının beşi geçmesi durumunda; işyeri açma ve çalışma ruhsatının, konut sitenin içerisindeyse tüm binaların tüm kat malikleri tarafından oy birliği ile alınan kararın ibrazı zorunludur.

Ancak yukarıda bahsi geçen kat maliklerinin onayı şartı 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 28. maddesi uyarınca düzenlenen yönetim planında kısa süreli kiralama faaliyetine izin verildiğine dair hüküm bulunan; resepsiyon, güvenlik ve günlük temizlik servisi mekânlarının bulunduğu; sağlık hizmetleri, kuru temizleme, çamaşırhane, taşıma, yemek ve alışveriş servisi hizmetleri ile spor salonu ve yüzme havuzu gibi hizmetlerin verilebildiği birden fazla bağımsız bölümü içeren yüksek nitelikli konutlar için aranmaz.

İzin belgesi bulunmaksızın turizm amaçlı kiralanan konutları kiraya verenlere, kiralama yapılan her bir konut için 100.000 TL idari para cezası uygulanacak ve izin belgesi alması için 15 gün süre tanınacaktır. Bu süre sonunda izin belgesi alınmaksızın turizm amaçlı kiralama faaliyetine devam edenlere 500.000 TL idari para cezası uygulanacak ve izin belgesi alması için 15 gün süre tanınacaktır. Bu süre sonunda izin belgesi alınmaksızın faaliyete devam edenler 1.000.000 TL idari para cezası uygulanacaktır.

• Plaket asma zorunluluğu:

İzin işlemleri gerçekleştirildikten sonra, Bakanlık tarafından nitelikleri belirlenen plaket, turizm amaçlı kiralama yapılan konutun girişine asılması zorunludur.

Plaketin turizm amaçlı kiralama yapılan konutların girişine asılmaması halinde 100.000 TL idari para cezası uygulanacak ve asılması için 15 gün süre tanınacaktır. Bu süre içinde plaketin asılmaması halinde ise 500.000 TL idari para cezası uygulanacaktır.

• Alt kira sözleşmesi yapma yasağı

İzin belgesi sahibinden kiralanan konutun kullanıcılar tarafından kendi nam ve hesabına üçüncü bir kişiye kiralanması veya kendi adına mesken olarak kullanılmak amacıyla kiralanan konutun kiracısı tarafından kendi nam ve hesabına turizm amaçlı olarak üçüncü kişilere kiralanması yasaklanmıştır. Ancak tüzel kişi kiracıların, turizm amaçlı kiraladıkları konutu kendi personeline kullandırması, bu yasak kapsamında değildir. Yasağa uymayanlar hakkında 100.000 TL idari para cezası uygulanacaktır.

• Kimlik bildirme yükümlülüğü

Kamu düzeninin sağlanabilmesi ve suç işlenmesinin önüne geçişmesi için, otel ve pansiyon gibi konaklama yerlerinde olduğu gibi turizm amaçlı kiralama izin belgesine sahip konutların kiralamalarında da kullanıcıların giriş, çıkış ve konaklama durumları kayıt altına alınmalı ve kimlik bilgileri kolluk kuvvetlerine bildirilmelidir.

• Aracılık ve tanıtım faaliyetleri

Turizm amaçlı kiralama faaliyetinin kiraya veren haricinde biri tarafından yürütülmesi halinde bu kiralamalar, münhasıran (A) grubu seyahat acentaları aracılığıyla yapılabilecektir.

İzin belgesi olmayan konutların turizm amaçlı kiralanmasına aracılık edenler hakkında, her bir sözleşme başına 100.000 TL idari para cezası uygulanacağı öngörülmüştür.

• Daha önceden yapılmış turizm amaçlı kiralamalara etkisi

Kanun’un yürürlüğe girmesi için öngörülen 1 Ocak 2024 tarihi itibariyle hâlihazırda günlük kiralama faaliyetinde bulunanların yürürlük tarihinden itibaren 1 ay içerisinde, 01.02.2024 tarihine kadar Bakanlık’tan izin belgesi almaları gerekmektedir. Bakanlık, başvuruyu 3 ay içinde değerlendirecektir ve başvurusu reddedilen kiraya verenler günlük kiralama faaliyetinde bulunamayacaktır. Ancak bu tür günlük kiralamalarda kiracıların hakları sözleşme süresinin sonuna kadar devam edecektir.

Yeni düzenlemeyle, bugüne kadar kiracıların mülk sahibinden habersiz bir şekilde maddi menfaat elde etmek amacıyla taşınmazlarını Airbnb ve benzeri uygulamalarla kiraya vermesinin de önüne geçilmiş ve izin belgesi olmaksızın, kendi adına mesken olarak kullanmak amacıyla kiraladığı konutu kendi nam ve hesabına turizm amaçlı kiraya verenler hakkında, her bir sözleşme için 100.000 TL Türk lirası idari para cezası uygulanacağı düzenlenmiştir.

• İzin belgesinin iptal edileceği durumlar

İzin belgesinin aşağıdaki durumlarda iptal edileceği düzenlenmiştir:

1. İzin belgesi sahibinin izin belgesinin iptalini talep etmesi,
2. Turizm amaçlı kiralama faaliyetine son verildiğinin tespit edilmesi,
3. Kiraya verenin miras dışında değişmesi durumunda verilecek otuz günlük sürede izin belgesinin devri için turizm amaçlı kiralama yapılan konutun yeni kiraya vereni tarafından başvuru yapılmaması veya izin belgesi sahibi değişikliğinin uygun görülmesine rağmen yükümlülüklerin yerine getirilmemesi,
4. Turizm amaçlı kiralama yapılan konutun, kamu düzeni, kamu güvenliği ve genel ahlaka aykırı olarak kullanıldığının yetkili kamu kurum ve kuruluşları tarafından bildirilmesi,
5. Yapılan denetimde, konutun izin belgesi verilmesine esas nitelikleri taşımadığının tespit edilmesine rağmen verilen sürede aykırılıkların giderilmediğinin tespit edilmesi.

Konutun izin belgesi verilmesine esas nitelikleri taşımadığının tespit edilmesi durumunda 100.000 TL Türk lirası idari para cezası uygulanır ve aykırılıkların giderilmesi için on beş gün süre verilir. Bu süre sonunda aykırılıkların giderilmediğinin tespit edilmesi halinde izin belgesinin iptaline karar verilir. Bu noktada izin belgesinin iptalinin söz konusu olduğu hallerde; izin belgesi iptal edilen konutların kullanıcılarının hakları sözleşme süresi sonuna kadar devam edecektir.

Sonuç olarak, başta airbnb, booking vb siteler aracılığı ile olmak üzere, kısa süreli konaklama yöntemiyle herhangi bir  yaptırımla karşılaşmaksızın gelir elde etmek isteyen kişilerin;

• İzin belgesi şartlarını sağlayarak izin belgesi alması,
• Konaklama yapacak kişileri kolluk kuvvetlerine bildirmesi,
• Elde edilen kira geliri için bildirimde bulunarak gelir vergisini ödemesi önerilmektedir.